Юридическая практика
Специализация
Успешный опыт
Иногда проверка занимает около недели. Иногда достаточно 3 дней.
Важно, что это адвокатская проверка.
Получить информацию из Росреестра об объекте недвижимости и его владельце может нотариус или риэлтор.
БОЛЕЕ ТОГО: это может сделать практически любой гражданин РФ. Причем не выходя из дома. Электронные сервисы Росреестра и Федеральной кадастровой палаты по выдаче сведений из ЕГРН позволяют получить нужные сведения, заверенные цифровой подписью. Нужен доступ к интернету и небольшая оплата, обычно не превышающая 1000 рублей.
Выписка из ЕГРН доказывает, что человек, с которым вы собираетесь заключить сделку, является текущим собственником недвижимости и что не зарегистрировано прав других людей или организаций, которые могут претендовать на это имущество по закону.
ВАЖНО! Не зарегистрировано – не означает, что их нет совсем. Это значит, что их нет, скажем так, «на поверхности».
Как насчет предыдущих владельцев имущества, бывших супругов, детей или иных родственников текущего собственника, его кредиторов, права которых на имущество продавца не очевидны, но могут привести к оспариванию вашей сделки?
Всего один юридический нюанс (таких в сделках с недвижимостью десятки).
По законам РФ несовершеннолетние могут оспаривать сделки по продаже их недвижимости с 18 лет (в этом же возрасте начинается срок давности по оспариванию сделки).
То есть если квартиру продали 17 лет назад, когда одним из собственников числился годовалый ребенок, после наступления совершеннолетия он может обратиться в суд и потребовать отменить сделку еще в течение 4 лет.
Поэтому нужно проверять не только человека, у которого вы покупаете дом или квартиру, а и тех, кому принадлежала недвижимость до него, при каких обстоятельствах он ее покупал или продает сейчас.
Я проверяю всю цепочку владельцев имущества, которое участвует в сделке. Если есть слабое звено – лицо, у которого имеются законные основания претендовать на недвижимость – вы об этом узнаете.
ПОВТОРЯЮ: чтобы убедиться, что после покупки недвижимости, не всплывут проблемы с несовершеннолетними детьми, родственниками, кредитами и долгами за коммуналку, мне нужно от 3 до 7 дней.
Думаю, не стоит здесь рассказывать, сколько в нашей стране длятся суды и в какую сумму обходятся. 3 дня – это крошечный срок, который может подарить годы спокойной жизни в новом жилье.
Я помогаю заключать безопасные сделки со всеми видами недвижимости:
Квартиры в новостройке и на вторичном рынке
Загородные дома
Земельные участки
Коммерческая недвижимость
При покупке вторичного жилья нарваться на мошенническую схему шансов больше. Тут больше вариантов найти лазейку в законодательстве и воспользоваться пробелами в юридических знаниях покупателя. Одна из самых распространенных схем связана с продажей через доверенность. Когда Вы ведете переговоры не с непосредственным владельцем, а с человеком, который представляет владельца по нотариальной доверенности, трижды все перепроверьте или же обратитесь к специалисту, который может перепроверить за вас. Хотя при заключении сделок с застройщиками тоже подводных камней хватает. Не раз приходилось судиться с крупными строительными компаниями, которые не выполняли обязательств. Отмечу, что судиться с застройщиками долго и дорого, но выиграть и получить свою законно приобретенную квартиру, реально.
«Добросовестный приобретатель» – юридический статус, который говорит о том, что при покупке недвижимости Вы сделали все правильно с точки зрения закона, а именно проверили выписку из ЕГРН о текущем собственнике. Этот статус позволяет сохранить жилье или получить компенсацию. Проблема в том, что этот статус “присваивает” суд, а у него более широкие требования к действиям покупателя перед покупкой недвижимости, чтобы считать его добросовестным приобретателем.
Обязательно наличие высшего образования, полученного в аккредитованном высшем учебном заведении (диплом колледжа и ВУЗа без аккредитации права на получение статуса не дают).
Необходим опыт работы по специальности не менее двух лет и сдача квалификационного экзамена.
Деятельность адвоката регулируется Законом «Об адвокатуре и адвокатской деятельности в РФ», Кодексом профессиональной этики адвокатов.
Работа адвоката контролируется адвокатской палатой субъекта РФ.
Адвокаты обязаны постоянно повышать свою квалификацию, т.е. проходить ежегодное обучение. Несоблюдение этого требования влечет прекращение статуса. Например, я буквально за месяц до написания этих строк (апрель 2021-го) был участником семинар «Защита прав собственности: российский и европейский опыт», который проводил Санкт-Петербургский Институт Адвокатуры.
Вы заключаете договор непосредственно с адвокатом, а не с юридической компанией. Компания может в любой момент прекратить свою деятельность. Тогда спрашивать соблюдения «гарантий» будет не с кого. Адвокат лично отвечает за качество оказанной юридической помощи.
Отмечу, что и возможностей у адвоката больше. Это логично. Никто бы не стал столько учиться и работать, если бы это не давало преимуществ, а только ограничения.
Заключение адвоката об объекте недвижимости перед его покупкой облегчит Вам процесс доказывания своего статуса и уменьшит время на судебные разбирательства при возникновении проблем.
Суть – сделать так, чтобы продавец получил доступ к деньгам только после получения Вами собственности.
Как я организовываю безопасную передачу денег для своих клиентов?
Я разрабатываю порядок и условия доступа к банковской ячейке и включаю их в соглашение между банком, продавцом и покупателем. Смысл в том, что продавец сможет получить доступ только в течение оговоренного времени при наличии согласованных документов, подтверждающих переход права к покупателю.
Для безналичных расчетов существует аналог – аккредитив. Схема взаимодействия такая же (оплата после заключения сделки), но все проходит по безналу
Если документов нет (то есть сделка не состоялась), продавец не сможет забрать деньги. Когда оговоренный в трехстороннем соглашении срок пройдет, средства сможет вернуть покупатель.
Когда есть опыт, все это организовать очень просто. Такая процедура успокаивает покупателя и способствует скорейшему заключению сделки, что не может не радовать продавца.
По данным столичного отделения «Деловой России», около 50% сделок на вторичном рынке могут совершать черные риелторы, а незаконный оборот в этой сфере достигает 300 млрд руб. в год
Ежегодно в Москве по различным основаниям оспаривается каждая 10-я сделка с недвижимостью, а каждая 30-я признается недействительной. Много это или мало? В любом случае, вряд ли кто-то хочет стать частью неприятной статистики. Прекрасный способ этого избежать – записаться на консультацию со мной.
Если риэлтор берет за помощь в покупке жилья или земли от 2 до 18% от цены недвижимости, то мой гонорар фиксирован и позволяет сэкономить минимум несколько сотен тысяч рублей. Все просто: объем работы по сопровождению покупки квартиры за 10 миллионов точно такой же, как и при покупке квартиры за 30 миллионов.
За последние 5 лет число преступлений в сфере операций с недвижимостью выросло на 28%.
