Истории из практики адвоката
Советы
Полезная информация

Проблема, с которой обратился доверитель

Доверитель владеет земельным участком с жилыми домами (домовладение). Он не смог оформить определение границ земельного участка. Росреестр отказался регистрировать изменения, так как не все собственники обратились с заявлением. Росреестр указал, что доверитель владеет 50% доли участка, его соседка – 49%, а 1% не зарегистрирован в ЕГРН. Ошибка произошла в решении суда 1994 года, но она была исправлена. Об обстоятельствах исправления ошибки можно прочитать предыдущий пост.

Доверителю требовалось в суде признать право собственности на обнаруженную долю.
 

Предполагаемые трудности

Доверитель не имел документов, которые прямо подтверждали его права, и которые являются основанием для внесения в ЕГРН записи о праве.

Доля в размере 1% была размыта по нескольким участникам долевой собственности – сторонам судебного спора 1994 года.

Доля доверителя уменьшилась на 0,006 и стала не 0,09, а 0,084. Доли двух других участников увеличились на 0,002 и стали не по 0,055, а по 0,057. Доля четвертого участника увеличилась на 0,012 и стала не 0,3, а 0,312.

После суда 1994 года доверитель аккумулировал в своей собственности доли других участников спора.

У доверителя отсутствовали основания прав на 1,6%. Внести в ЕГРН нужно было сведения о праве на 1%, т.к. за доверителем было зарегистрировано право на 50% в домовладении.
 

Действия адвоката

Найти документы, подтверждающие право собственности на долю размером 0,016.

Собрать иные доказательства, подтверждающие факт приобретения этой доли.

Определить ответчика, который может оспаривать права доверителя на эту долю.

Составить исковое заявление в суд. В иске описать все обстоятельства приобретения доли доверителем и подтвердить необходимость признать право собственности.

Доказать, что доверитель получил долю размером 0,012 в порядке наследования.

Рассмотреть возможность признания права на две доли размером 0,002 на основании договора дарения 1998 года, или наследования, или в порядке приобретательной давности.

Департамент городского имущества Москвы выступал ответчиком по делу и активно возражал против требований. По моему опыту, ДГИМ возражает всегда, независимо от обоснованности требований. В данном случае ДГИМ превзошел сам себя. Он придумал свои собственные основания наших требований и написал на них возражения. Пришлось дополнительно готовить обоснования, опровергающие доводы ДГИМ.
 

Результат

Суд удовлетворил требования доверителя. Текст искового заявления перекочевал в решение суда практически без изменений. Здесь Вы можете прочитать об обстоятельствах дела подробнее.
 

Выводы

Судебные процессы развиваются не по плану. Невозможно предугадать заранее все нюансы и доводы оппонентов, и в любом судебном процессе есть место для импровизации. Специалисты быстро ориентируются в ситуации и принимают верные решения за счет знаний и опыта. Ни шаблоны документов, ни изучение опыта других юристов не заменят понимания процесса для непрофессионала. Если у Вас спор из-за недвижимости – запишитесь на консультацию.
 

Проблема, с которой обратился доверитель

Доверителю на праве долевой собственности принадлежал земельный участок с расположенными на нём жилыми домами – домовладение.

У сособственников возникла сложность при уточнении местоположения границ земельного участка. Росреестр отказал в совершении регистрационных действий т.к. не все собственники земельного участка обратились с соответствующим заявлением.

Из уведомления Росреестра следовало, что за доверителем зарегистрировано право на долю 50/100 в праве на земельный участок, а за соседкой – 49/100. Сведения о регистрации права на 1/100 в ЕГРН отсутствовали.

В результате доверитель не мог в полной мере осуществлять права собственности на свое имущество. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 247 ГК РФ).

Доверитель утверждал, что кроме них с соседкой других собственников нет и быть не может.
 

Предполагаемые трудности

Установить собственника, не указанного в ЕГРН, задача нетривиальная, но полагаясь на заверения доверителя рассчитывал избежать решения этой проблемы.

Доверитель приобрел 50/100 в праве на домовладение по различным основаниям на протяжении длительного времени. Так, часть доли он получил по решению суда, часть по договору дарения, а ещё часть в наследство. Возможно, что по какому-то основанию доверитель или соседка просто не зарегистрировали свое право на 1/100 в праве на домовладение. У доверителя общая сумма по всем основаниям получалась 0,5.

Арифметическая ошибка в решении суда всегда явная. Сложность может возникнуть в осознании её наличия. Также могут возникнуть сложности в донесении до суда наличия арифметической ошибки и правильности расчетов, в убеждении суда в том, как эту ошибку можно исправить, что исправление ошибки не меняет содержание решения суда.
Особенно когда ошибка в начале расчетов повлекла ошибки в дальнейших расчетах и конечном результате, когда исправление ошибки не изменяет содержание решения о правах сторон, но изменяет объем этих прав.

В дальнейшем возникли иные сложности технического характера, связанные с большим временным периодом – прошло 26 лет с момента совершения ошибки до обращения за её исправлением.
 

Действия адвоката

Адвокат проанализировал документы доверителя на домовладение. Доверитель владел домовладением с 50х годов прошлого века и приобрел право по различным основаниям. Адвокат выяснил, что в решении суда от 1994 года была допущена арифметическая ошибка при расчете размера долей.

В 1994 году суд рассматривал спор о выделении из доли на домовладение части умершего сособственника и её распределение между 4мя наследниками. Одним из наследников был доверитель.
Суд установил, что общий размер доли из которой предстояло выделить долю умершего, составляет 0,51. А дальше пришел к выводу, что доля, подлежащая распределению между наследниками, составляет 0,25.

Суд верно определил доли сособственников равными и поделил 0,51 на 2, при этом в конечном результате откинул тысячную 5ку и продолжил расчеты исходя из доли 0,25, а не 0,255.

В результате из дальнейших расчетов при определении размера долей участников спора не учитывалась та самая 1/100 (0,01) доли. Поэтому суд неверно определил размеры долей, полученных каждым наследником.

Причина отсутствия в ЕГРН сведений о праве собственности на 1/100 была установлена.

Предстояло последовательно и понятно изложить для суда наличие арифметической ошибки и обоснованность расчетов, предложить вариант исправления ошибки, убедить, что исправление ошибки не меняет содержание решения.

С подробностями обоснования можно ознакомиться из Заявления об исправлении арифметической ошибки здесь.

После обращения в суд с заявлением об исправлении ошибки выяснилось, что дела доверителя в архиве суда нет. Т.е. условно есть дела до 10 и с 12, а вот нашего 11 нет.

Нет дела, значит нет оригинала решения, и суд не может достоверно проверить наши доводы.

Хорошо, что в картотеке суда сохранилась карточка учета дела с его реквизитами. В противном случае замаячила перспектива восстанавливать утраченное производство. Либо суд мог вообще отказать в совершении  каких-либо действий. Но при наличии учетной карточки дела, суд по ходатайству адвоката согласился сделать запрос в Росреестр на предоставление заверенной копии правоустанавливающего документа – решения суда.
 

Результат

Всё закончилось благополучно – суд удовлетворил заявление об исправлении арифметической ошибки. С тем как суд увидел возможность исправления ошибки можно ознакомиться из Определения суда.

Предстояло признать право собственности доверителя на обнаруженную долю, а она была размыта по 4м наследникам. Но это уже другая история.
 

Выводы

Суд хоть и государственный орган, но тоже ошибается и не только в суждениях. Он не защищен от совершения описок и арифметических ошибок, влекущих правовые последствия для участников правоотношений.

Исправление арифметической ошибки не всегда просто как 2*2. И в этом случае лучше обратиться к адвокату. И если не за составлением заявления и представления Вас в суде, то хотя бы на консультацию, чтобы понять для себя необходимость и сложность предстоящего мероприятия.
 

Проблема, с которой обратился доверитель

Нужно было взыскать обеспечительный платеж по договору коммерческого найма жилого дома.

Мой доверитель (наниматель) заключил договор коммерческого найма двух жилых домов на земельном участке. Наниматель внес обеспечительный платеж. После прекращения договора и освобождения имущества наймодатель отказался возвращать обеспечительный платеж. Он утверждал, что наниматель якобы причинил ущерб его имуществу. Для придания видимости правомерности удержания денег наймодатель сфотографировал имущество при его возврате. Также им были составлены договора с аффилированными с лицами о проведении работ по якобы устранению недостатков имущества.
 

Предполагаемые трудности

Чтобы взыскать обеспечительный платеж нужно было доказать, что наниматель освободил имущество и договор найма прекратился.

Стороны, находясь в конфликте, не подписали акт приема-передачи при возврате имущества. В связи с чем, необходимо было понять какими доказательствами можно подтвердить освобождение имущества и просрочку наймодателя в его приемке.

Предполагалось, что наймодатель подаст встречный иск о взыскании убытков. Требование о взыскании убытков одно из сложных в доказывании. Необходимо доказать группу юридически значимых обстоятельств. Несмотря на это, ответчику в таких делах нельзя занимать пассивную позицию и надеяться на то, что истец не сможет доказать весь состав убытков. Таким образом, нужно было подготовить возражения на предполагаемые доводы наймодателя и собрать необходимые доказательства.
 

Действия адвоката

С нанимателем мы были знакомы до описываемых событий. Поэтому при возникновении конфликтной ситуации он оперативно обратился за помощью к адвокату, которому доверял.

Адвокат дал рекомендации, исполнение которых привело к созданию доказательств просрочки наймодателя и его недобросовестных действий по отношению к нанимателю.

Адвокат составил односторонний Акт передачи имущества и наниматель направил его наймодателю. Также были направлены уведомления о необходимости принять имущество. Кроме этого, наниматель обратился в полицию с заявлением, что в результате бездействия наймодателя имущество остается без контроля, и зафиксировал иные обстоятельства.

В результате своевременного подключения адвоката последующее составление иска о взыскании обеспечительного платежа носило технический характер. Чего нельзя сказать о возражениях на встречный иск наймодателя о взыскании убытков.

Однако и с этой задачей адвокат справился. В частности, было обращено внимание суда на то, что при передаче имущества нанимателю наймодатель не осуществлял фотографирование имущества. Почему же он озаботился этим при возврате имущества? Как определить, что состояние имущество на фото при возврате отличается от его состояния при передаче в найм? Т.е. было явное противоречие в поведении наймодателя при реализации своих прав по договору, что запрещается законом.

Кроме того, закон устанавливает, что имущество должно быть возвращено нанимателем в рабочем состоянии с учетом нормального износа. В доказательствах наймодателя он указал, что повреждения, которые он пытается выдать за вред, причиненный нанимателем, имеют естественный характер. Договора, которые представил наймодатель, не относились к периоду договора найма, из них нельзя понять какие повреждения имуществу устранялись и что они возникли по вине нанимателя.
 

Результат

Суд решил взыскать обеспечительный платеж, часть платы за неиспользованный период и неустойку за неправомерное удержание. В удовлетворении требований наймодателя суд отказал.

Более подробно с обстоятельствами дела и средствами доказывания можно ознакомиться здесь.
 

Выводы

Сдаете или арендуете имущество – фиксируйте состояние имущества и при передаче имущества в найм и при его возврате. Фотографии более наглядны чем акт приема-передачи. При этом сведения на фотографиях должны быть подтверждены обеими сторонами. Может возникнуть ситуация, когда одна из сторон отказывается признавать содержание фотографий при этом никак не возражает против состояния имущества зафиксированного фото. Чтобы этого избежать заранее в договоре фиксируйте порядок удостоверения фотографий и последствия его неисполнения.

То, что Вы прочитали не является рекомендацией или руководством к действию. Использование средств доказывания и применение каких-либо правовых или процессуальных «лайфхаков», о которых вы узнали из интернета, возможно только при глубоких знаниях права и процесса.

Обстоятельства Вашей ситуации полностью или в деталях наверняка отличаются от описанных.

Совершать какие-либо действия из описанных нужно с полным знанием закона. При этом одного знания Гражданского кодекса об аренде будет недостаточно. Бытует мнение, что даже юристы, знающие об аренде только Гражданский кодекс, ничего не знают о данном виде сделок, т.к. большинство правовых позиций по данному виду сделок сформулировано в Постановлениях Пленумов ВС РФ и ВАС РФ, Обзорах судебной практики и судебных постановлениях по конкретным делам, и количество их обширно.

Поэтому для понимания какие действия предпринять в Вашей ситуации запишитесь на консультацию.
Это сэкономит Вам время, деньги и нервы. Вместе мы подумаем, что нужно сделать, чтобы достичь желаемого Вами результата.
 

Предполагаемые трудности

Продавец и покупатель квартиры совершили куплю-продажу без соблюдения обычных процедур по передаче денег, характерных для продажи квартиры. Деньги передавались “из рук в руки”. Расписка не составлялась.
Наследник продавца зацепился за это обстоятельство, чтобы обосновать свой иск о признании сделки недействительной. На этом основании он утверждал, что сделка якобы была мнимой.
Единственным доказательством расчетов была фраза в Акте приёма-передачи квартиры, что расчёты между сторонами произведены полностью, продавец претензий не имеет.
Верховный Суд в своих постановлениях указал, что по смыслу ст. 556 ГК РФ Акт приёма-передачи квартиры не подтверждает получение продавцом денег за квартиру.
 

Действия адвоката

При рассмотрении дела адвокат обратил внимание суда на то, что для правильного разрешения дела имеет значение не просто наличие Акта приёма-передачи квартиры, а необходимо исследовать и учесть его содержание.
Адвокат доказал, что:
– взаиморасчёты между сторонами были проведены в точном соответствии с порядком, определенным сторонами в договоре купли-продажи квартиры;
– покупатель имел возможность приобрести квартиру за цену, указанную в договоре купли-продажи;
–  между продавцом и покупателем были настолько доверительные отношения, что соблюдения сложных процедур, характерных для расчетов при покупке квартиры, им не требовалось;
– после покупки квартиры покупатель нёс бремя содержания приобретенного имущества.
Обратил внимание суда на то, что наследник продавца не доказал всех элементов, характерных для мнимой сделки.
 

Результат

Суд согласился с доводами адвоката – отказался признать сделку недействительной и вернуть квартиру в наследственную массу (решение).

Более подробно с обстоятельствами дела и процессуальными документами можно ознакомиться здесь.
 

Выводы

Чтобы избежать признания сделки недействительной, помимо прочего, соблюдайте все обычные процедуры, характерные для соответствующего вида сделок и собирайте подтверждение их выполнения. Проводите расчеты через банковскую ячейку или аккредитив банка. Составляйте необходимые документы. Даже при совершении сделки, которая кажется Вам простой.
 
Такие процедуры не указаны в законе как обязательные. Они складываются годами и становятся обычаями. Их детали знают специалисты, практикующие в соответствующей сфере. Не экономьте на их привлечении к проведению сделки. Суд будет стоить дороже, и не факт, что он будет в Вашу пользу.
 
Если Вы продаете или покупаете квартиру или дом, собираетесь сдать или снять жильё, или Вам нужна помощь в суде – запишитесь на консультацию.