Взыскать обеспечительный платеж по договору найма

Проблема, с которой обратился доверитель

Нужно было взыскать обеспечительный платеж по договору коммерческого найма жилого дома.

Мой доверитель (наниматель) заключил договор коммерческого найма двух жилых домов на земельном участке. Наниматель внес обеспечительный платеж. После прекращения договора и освобождения имущества наймодатель отказался возвращать обеспечительный платеж. Он утверждал, что наниматель якобы причинил ущерб его имуществу. Для придания видимости правомерности удержания денег наймодатель сфотографировал имущество при его возврате. Также им были составлены договора с аффилированными с лицами о проведении работ по якобы устранению недостатков имущества.
 

Предполагаемые трудности

Чтобы взыскать обеспечительный платеж нужно было доказать, что наниматель освободил имущество и договор найма прекратился.

Стороны, находясь в конфликте, не подписали акт приема-передачи при возврате имущества. В связи с чем, необходимо было понять какими доказательствами можно подтвердить освобождение имущества и просрочку наймодателя в его приемке.

Предполагалось, что наймодатель подаст встречный иск о взыскании убытков. Требование о взыскании убытков одно из сложных в доказывании. Необходимо доказать группу юридически значимых обстоятельств. Несмотря на это, ответчику в таких делах нельзя занимать пассивную позицию и надеяться на то, что истец не сможет доказать весь состав убытков. Таким образом, нужно было подготовить возражения на предполагаемые доводы наймодателя и собрать необходимые доказательства.
 

Действия адвоката

С нанимателем мы были знакомы до описываемых событий. Поэтому при возникновении конфликтной ситуации он оперативно обратился за помощью к адвокату, которому доверял.

Адвокат дал рекомендации, исполнение которых привело к созданию доказательств просрочки наймодателя и его недобросовестных действий по отношению к нанимателю.

Адвокат составил односторонний Акт передачи имущества и наниматель направил его наймодателю. Также были направлены уведомления о необходимости принять имущество. Кроме этого, наниматель обратился в полицию с заявлением, что в результате бездействия наймодателя имущество остается без контроля, и зафиксировал иные обстоятельства.

В результате своевременного подключения адвоката последующее составление иска о взыскании обеспечительного платежа носило технический характер. Чего нельзя сказать о возражениях на встречный иск наймодателя о взыскании убытков.

Однако и с этой задачей адвокат справился. В частности, было обращено внимание суда на то, что при передаче имущества нанимателю наймодатель не осуществлял фотографирование имущества. Почему же он озаботился этим при возврате имущества? Как определить, что состояние имущество на фото при возврате отличается от его состояния при передаче в найм? Т.е. было явное противоречие в поведении наймодателя при реализации своих прав по договору, что запрещается законом.

Кроме того, закон устанавливает, что имущество должно быть возвращено нанимателем в рабочем состоянии с учетом нормального износа. В доказательствах наймодателя он указал, что повреждения, которые он пытается выдать за вред, причиненный нанимателем, имеют естественный характер. Договора, которые представил наймодатель, не относились к периоду договора найма, из них нельзя понять какие повреждения имуществу устранялись и что они возникли по вине нанимателя.
 

Результат

Суд решил взыскать обеспечительный платеж, часть платы за неиспользованный период и неустойку за неправомерное удержание. В удовлетворении требований наймодателя суд отказал.

Более подробно с обстоятельствами дела и средствами доказывания можно ознакомиться здесь.
 

Выводы

Сдаете или арендуете имущество – фиксируйте состояние имущества и при передаче имущества в найм и при его возврате. Фотографии более наглядны чем акт приема-передачи. При этом сведения на фотографиях должны быть подтверждены обеими сторонами. Может возникнуть ситуация, когда одна из сторон отказывается признавать содержание фотографий при этом никак не возражает против состояния имущества зафиксированного фото. Чтобы этого избежать заранее в договоре фиксируйте порядок удостоверения фотографий и последствия его неисполнения.

То, что Вы прочитали не является рекомендацией или руководством к действию. Использование средств доказывания и применение каких-либо правовых или процессуальных «лайфхаков», о которых вы узнали из интернета, возможно только при глубоких знаниях права и процесса.

Обстоятельства Вашей ситуации полностью или в деталях наверняка отличаются от описанных.

Совершать какие-либо действия из описанных нужно с полным знанием закона. При этом одного знания Гражданского кодекса об аренде будет недостаточно. Бытует мнение, что даже юристы, знающие об аренде только Гражданский кодекс, ничего не знают о данном виде сделок, т.к. большинство правовых позиций по данному виду сделок сформулировано в Постановлениях Пленумов ВС РФ и ВАС РФ, Обзорах судебной практики и судебных постановлениях по конкретным делам, и количество их обширно.

Поэтому для понимания какие действия предпринять в Вашей ситуации запишитесь на консультацию.
Это сэкономит Вам время, деньги и нервы. Вместе мы подумаем, что нужно сделать, чтобы достичь желаемого Вами результата.